Cuánto alquilar una casa: los elementos que inciden en el precio

Si tiene una casa para alquilar, una vez que se ha arreglado y amueblado para ello, puede sentirse avergonzado por el precio a fijar. ¿Qué tarifa se puede solicitar? ¿Y cómo se calcula el valor de mercado? Básicamente, ¿Cuáles son los elementos que afectan al precio final del alquiler?? De esto te hablaremos en esta útil guía, en la que te mostraremos cómo conseguir el mejor precio en el alquiler de tu propiedad.

La primera regla es una buena inversión.

Antes de establecer un precio, hay una cosa clave que debe considerar. Alquilar una propiedad puede depender de dos factores:

• en el primer caso estás alquilando una casa que puede necesitar en un momento posterior (por ejemplo para sus hijos que todavía son pequeños hoy);
• en el segundo caso has comprado un propiedad de inversión orque has decidido usarlo solo para alquiler (para posiblemente revenderlo en otro momento).

A nivel práctico, pocos cambios en los elementos que inciden en el precio, ya que hay factores esenciales (valor medio del barrio, número de habitaciones, servicios complementarios) que son los que más inciden en el precio. Sin embargo, en el segundo caso es importante no cometer un error común en casas de este tipo: descuidar el mobiliario, evitar una reforma o limpieza profunda del inmueble, pensar que no merece la pena, ser una casa en la que nunca vivirán ni usted ni sus familiares. Sepa que de esta manera no está haciendo una buena inversión, porque corre el riesgo de reducir el precio potencial del alquiler.

El razonamiento es el siguiente: si decides alquilar, por ejemplo, a estudiantes, no podrás preparar una casa que no haya sido limpiada a fondo o en la que haya muebles viejos o que falten electrodomésticos, creyendo así amortizar los costos De esta forma, podrían darse las siguientes condiciones:

• nadie elegirá la casa, ya que el mercado está saturado y seguramente habrá una mejor propiedad
• alguien elegirá la casa, pero negociará a la baja debido a la mala calidad de la propiedad.

Dicho esto, veamos cuáles son en la práctica los elementos que componen el precio del alquiler y cómo les afectan.

1. Los ingresos catastrales

Este es el primero de los elementos que inciden en el precio final. No hace falta decir que una propiedad con un alto valor catastral (porque es muy grande, o está ubicado en una zona residencial) costará más que uno ubicado en un barrio suburbano sin servicios.

El ingreso catastral se define entonces por cualquier accesorio adicional. Si su propiedad por lo tanto tiene un aparcamiento or supuesto, el precio subirá. Asimismo, si dispone de sótanos o áticos, puede pedir un alquiler superior sin ningún problema.

2. La ciudad y el barrio

Naturalmente, este es un elemento que afecta mucho el precio y se calcula de manera práctica. El cálculo varía de ciudad en ciudad, pero en principio se evalúa el precio por metro cuadrado por mes.

Hagamos algunos ejemplos muy concretos para cuatro ciudades italianas, en el norte, en el centro y en el sur:

• A Milán el coste del alquiler por metro cuadrado es de 20 € por metro cuadrado (¡para ser optimistas!), tal y como muestran los datos de la web de la agencia tributaria. Esto significa que si su propiedad está ubicada en Milán en un área suburbana, vale 14 € por metro cuadrado. Si la vivienda está situada en el centro, vale 26 € por m2. Por lo que el coste medio podría ser de 20 € por metro cuadrado indicado.
• A Roma el argumento es el mismo: el coste del metro cuadrado varía desde un mínimo de 9€ hasta un máximo de 22€. Puedes pedir, para una propiedad media, 14 por metro cuadrado.
• A Rávena los precios son decididamente más bajos: van desde 4 € por m2 hasta un máximo de 9 € por m2, como se muestra en el sitio web ravennacasa.it.
• A Bari va desde un mínimo de 6 € por m2 hasta un máximo de 10 € por m2, con una media por tanto de 8 € por m2.

3. Servicios

Por servicios, que inciden en el precio del alquiler, entendemos todas aquellas concesiones que permiten a quienes viven en su propiedad encontrar lo que necesitan sin salir del barrio.

Entonces nos referimos a servicios:

• Transporte público ue son quizás el servicio más importante, sobre todo si alquilas a estudiantes que, estando fuera del recinto, difícilmente dispondrán de coche, o a turistas para alquileres de corta duración.
• Supermercados y tiendas: este es también un servicio fundamental que puede marcar la diferencia en el precio.
• Las escuelas: esto se aplica si alquila a familias con niños.
• hospitales o parques públicos.
• Otros: bajando encontramos servicios adicionales que no son imprescindibles pero que pueden ser importantes para alguien, como por ejemplo gimnasios, piscinas, discotecas, pero también iglesias. En este caso, sin embargo, estos servicios contribuyen menos a aumentar el precio porque no son de primera necesidad.

4. Las comodidades

Aquí la discusión se divide, dependiendo de si alquilas a estudiantes o familias. En ambos casos seguramente debe haber servicios básicos como el lavadora y lavavajillas sí como el teléfono o al menos la conexión. Estos son servicios básicos que no se pueden perder.

En todo caso, los definidos como ‘opcionales’ contribuyen a aumentar la tarifa, tales como:

• jardines;
• gradas;
• secadores;
• antenas parabólicas y canales en alta definición.

Recuerda que puedes alquilar habitaciones individuales, o incluso dobles, a estudiantes, dividiendo bien cada habitación, aumentando así el alquiler, ya que los propios estudiantes compartirán el coste final. Con un solo inquilino o una familia, por supuesto que no podrá hacer esto.

Entonces, siguiendo con este ejemplo, calculemos un método hipotético para aplicar a su tarifa.

• caso de estudiante. Para una propiedad de tres habitaciones y 70 m2 que necesariamente está cerca de una universidad, puede pedir alrededor de 1.200 € al mes. Dividido por tres se obtienen 400€ por alumno. Luego calcula el costo de propiedades de diferentes tamaños o habitaciones en proporción.
• Caso de familia o inquilino único. En este caso puedes ayudarte con el cálculo del costo de la propiedad. Para calcular un monto de renta satisfactorio para ti, considera tres parámetros: el valor de mercado (el que te indicamos antes), los costos de administración (aquí ingresa IMU, impuestos, costos de servicios públicos y cualquier condominio), los costos a amortizar ( como los costes de reestructuración realizados), cualquier coste de agencia. Con el alquiler tienes que devolver este dinero, así que considera cuándo tienes que pedir una ganancia una vez que lo pagues.

En conclusión

Como ves calcular el precio a aplicar al alquiler no es imposible, incluso si requiere atención y corrección. Si quieres un último consejo para saber si vas por buen camino, consulta los anuncios de tu barrio. Podrá hacerse una idea de lo que valen los alquileres, y también podrá utilizar una estrategia de mercado proponiendo un alquiler ligeramente por debajo de la media.